多地房贷利率下降，石家庄还会远？

来源：吉屋网发布时间：2022-03-12 17:31:50

近期暖风政策频吹，多地降*、降房贷利率，3月1日，郑州楼市再放“救市”大招，出台19条房地产新政，大幅松绑限购、限贷，鼓励棚改货币化安置。郑州新政出台并未遭遇太大阻力，起到了投石问路的作用，这意味着当前市场环境下，政策放松的空间正在打开，一些压力二线、三四线城市可以适度加大政策松绑幅度，以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。

3月1日，郑州市人民政府办公厅发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知，从支持合理住房需求、加大信贷融资支持等五个方面出台19项具体措施。主要内容涉及供需两端共计五大方面：

需求端，一，扩大需求，放宽限购，大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求；二，鼓励棚改货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房；三，强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。

供应端，一是助企纾困，准许缓缴土地出让金、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限，二是合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量。

作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州的19条新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，预计将对购房需求释放有显著促进作用，而供给端新政也将有效缓解房企资金压力，降低部分片区库存风险。

《通知》中*的亮点，便是提出降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。针对改善型购房需求明确取消“认房又认贷”，成为全国首个放松限贷的城市，这将实质性降低购房成本，即保障刚需、支持改善。后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存有积极作用，对市场信心的恢复有着非常重要的作用，将加快郑州市场底部修复，后续或将有更多压力城市跟进。

不仅如此，在全国棚改已经渐入尾声、货币化安置偃旗息鼓的当下，郑州是首个明文支持棚改货币化安置的城市。2015-2017年间，郑州棚改计划开工量都在10万套以上，并多次发文倡导货币化安置，力争货币安置比例达到50%。

近几年，郑州棚改规模明显趋于收缩，2018年计划开工量骤降至2.1万套，同比下降78%，2021年更是降至近8年*位1.5万套。不过横向对比来看，郑州的棚改规模仍居于二线城市前列，以2020年为例，在数据可得的11个二线城市中，郑州棚改规模排名*。

作为同为省会城市的石家庄，在房价持续阴跌的背景下，是否会跟进呢？

首先从中央层面来讲，中央对于房地产有了新的定调。刚刚两会宣读的政府工作报告中，针对房地产除了继续强调“房住不炒”和增加保障性租赁住房外，还增加了两条内容：一条是，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；另一条是，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。国家鼓励那些真正有居住需求的人买房子，保障刚需、满足改善，满足购房者合理购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。

在信贷金融方面，银保监会的郭主席说到泡沫化势头扭转，房地产调整对金融业是好事，但不希望调整得太剧烈。相对去年同期郭树清 ‘房地产金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系*的灰犀牛’的说法，今年‘房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转’的说法更温和积极，这是对房地产金融降杠杆成果的肯定。对于靠借钱度日的房企来说，这也意味着*艰难的时期正在过去。

从石家庄楼市来看，楼市表现不振，成交均价持续走低。从月度成交数据来看，石家庄商品住宅成交规模自2021年1月开始同比下滑，楼市量价齐跌，至2022年1月，新建商品住宅成交面积仅16.65万平方米，成交量环比下降62.6%，成交均价环比下降1.0%至13227元/平方米，石家庄房价回到3年前水平，购房者的观望情绪浓厚。

2022年1月石家庄存量面积约331万㎡，去化周期约为11个月，较上月小幅上升。相比于郑州的库存消化周期21.9个月，虽然算不上长，但是从全年来看，去化速度不理想已经是不争的事实。

在这个背景下，石家庄有放松调控的可能性，但像郑州那样大的力度几乎没有可能。郑州刺激楼市是在常年处于供大于求，以及2020年郑州房价下跌惨烈，2021年郑州又遭遇特大洪灾和严重疫情，商品住宅成交规模自2021年5月开始同比逐月下滑，成交规模已连续9个月实现“负增长”等因素的背景下出台的，目前石家庄楼市的下行压力还没有那么大。

石家庄政府目前主要解决的方面是整治烂尾楼以及房地产乱象。作为从村庄起步的城市，石家庄城市化进程中，改造一直扮演者重要角色，而改造过程中先上车后补证、挖坑就卖图纸房等不规范操作导致的房地产问题也成为了购房者心病。自2021年8月起，石家庄铁腕手段开启房地产遗留问题整治大行动。共五批次44个烂尾楼被公示解遗进度和目标，祥云国际、乐城国际贸易城等影响极大的项目也在解遗之列。近期，石家庄市委常委会议召开，强调开展房地产领域违规违纪违法现象专项整治。整治烂尾楼以及房地产乱象的专项整治活动有利于维护市场秩序，规范楼市。对于普通购房者来说，可以降低购房的风险，减少损失，保障购房人群切身利益。

目前，整个楼市仍然处于调整期，多数城市仍处于观望状态，2022年各地依然延续“因城施策”的政策思路，郑州此番“救市”对于市场预期的恢复有积极的推动作用，后续将会有更多城市由于市场下行压力而采取放松调控甚至“救市”的动作。今年以来，石家庄仅下调了主流房贷利率，其他方面尚未跟进，对于石家庄楼市来说，有放松调控的可能性，但估计力度不会太大。