- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
高邑县属于石家庄南部面积规模较小的县域,但作为京广交通大动脉节点,交通区位优势较为明显,拥有建陶、化工、纺织等传统特色产业基础。随着京广高铁高邑西站与中欧货运班列的开通,商贸物流与加工制造业有望迎来新的发展机遇。受县域人口规模限制,本地经济与社会储蓄规模总量较小,但城镇化速度发展较快,县城建设规模仍有较大的扩展空间。高邑县房地产市场分析暨城市发展潜力研判一起了解一下。
高邑县房地产市场分析暨城市发展潜力研判
随着近年来城镇化进程加快,高邑县房地产市场需求正得到逐渐释放。由于县城土地供给偏小,房价持续上涨,同时受整体收入水平限制,目前市场购买力仍偏弱。随着本地开发水平逐步提高,市场规范度提升,预计未来房价将趋于平稳,但短期土地供给不足仍将限制房地产市场规模增长。
一、城市概况
高邑县是省会*南部县级城市,京广交通动脉的节点区位,历史悠久。
(一)区位特点
高邑县距石家庄、邢台各50公里;县域北靠元氏县,南接临城县,西临赞皇县,东与赵县、柏乡县毗连。
(二)交通条件
高邑位于京广交通动脉的节点,京珠高速、107国道、京广铁路、京广高铁、石邢公路(红旗大街南延)纵贯县域南北,393省道横穿东西,是“西煤东输”的重要通道。京广高铁在高邑设“高邑西站”,为石家庄以南、河北省境内*县级站点。
(三)城市特色
高邑古称“鄗”,春秋时期属晋国,战国时期先后隶属于赵国、中山国;公元25年,东汉光武帝刘秀在高邑城南“千秋台”登基称帝,诏改“鄗”为“高邑”。县名沿用至今,已有两千多年的历史。
高邑县域辖区面积较小,现辖高邑镇、富村镇、大营镇、万城镇、中韩镇五镇,107个行政村,人口20万,区域总面积230平方公里,耕地33万亩。2015年,高邑成功创建成为全市*的国家级园林县城。
数据来源:石家庄统计年鉴
(二)城镇化水平
数据显示,2019年高邑县城镇化率46%,城镇人口整体上处于上升趋势,城镇化发展空间仍然较大
数据来源:石家庄市统计局(2017年数据暂未公布)
(三)中*在校生数量
县域中*在校生人数基本保持稳定增长态势。近年来,高邑县*在校生呈稳定增长态势,但增长速度逐步放缓;*在校生人数小幅增长,*在校生基本稳定(统计数据截止2017年)。
数据来源:石家庄统计年鉴
三、经济发展水平
(一)经济总量
由于高邑县辖区面积与人口规模小,全县经济总量处于石家庄市下辖区县较后位置,人均GDP位于全市辖县级地区中游水平。
数据来源:石家庄统计年鉴、政府工作报告
石家庄市统计局《2018年统计年鉴》和高邑县政府工作报告的数据显示,高邑县在2016年之前经济快速增长,之后受环保与传统产业产能过剩影响,加之缺乏新兴产业导入,经济增长停滞,发展动力不足。2019年GDP数据进行修订后,GDP仅实现68亿元。
数据来源:石家庄统计年鉴、政府工作报告
(二)财政收入
近年来,高邑县财政收入稳步提升。但由于基数小,2019年县级公共财政预算收入仅达到5.4亿元,在石家庄下辖区县排名中处于下游水平,政府财政预算压力相对较大。
数据来源:石家庄统计年鉴
(三)产业结构
高邑已形成建陶、化工、纺织三大传统特色产业。其中建陶产业是石家庄市十大特色产业之一,近两年来正着力引入现代商贸物流、装备制造等新兴产业,打造“2+2” 产业新格局。
高邑县的传统主导产业为建陶、化工和纺织。2018年,高邑确定了“2+2”产业格局,即着力做大做强现代商贸物流、先进装备制造两大产业,着力培育节能环保、文化旅游创意两大产业。为配合“2+2”产业格局,高邑确定了新三台鞋业小镇、冀中南智能港、刘秀文化产业园三个大项目,打破以往该县没有立县大项目的状况。
数据来源:石家庄统计年鉴、政府工作报告
(四)居民收入水平
县域人均收入水平较低,抑制中高端消费需求增长。近年来,高邑县人均可支配收入年均增速约在8-10%之间。2017年,城镇人均可支配收入为25444元,在石家庄市辖县区处于末尾水平。因此,人均收入水平偏低较大程度上抑制了县域中高端消费及房价增长。
数据来源:石家庄统计年鉴
(五)社会储蓄水平
受人口规模限制,高邑县城乡居民存款余额规模相对较小,且近年增速有放缓趋势。2017年,全县金融机构储蓄存款余额仅81亿元,在石家庄各市县排名末尾。虽然金融机构与储户存款余额均保持增长态势,但增长率波动较大,且近年来有放缓的趋势。
数据来源:石家庄统计年鉴
数据来源:石家庄统计年鉴
Part2 房地产开发水平
一、固定资产投资规模
近年来,高邑县固定资产投资规模稳定增长,但增速呈下滑态势。2017年,高邑县固定资产投资规模达103亿元。
数据来源:中国土地市场网、和辰城市发展研究院整理分析
二、土地市场
(一)土地市场近年整体供给偏小,县城住宅用地成交价格基本稳定在180-220万/亩之间。
成交面积:2016年-2020年,高邑县住宅用地成交面积共约782亩,年均供地156亩;规划总建筑面积127万平方米,年均约25万平方米。受城市规模限制,在一般县级城市土地供给规模相对偏小。
数据来源:中国土地市场网、和辰城市发展研究院整理分析
价格及走势:住宅用地成交价格呈现一定波动。2017年成交地价*113万/亩(楼面地价仅522元/平米),2018-19年回升至190万/亩左右(楼面地价1200元/平米左右),2020年县城地价基本稳定(周边乡镇供地价格拉低整体地价水平)。
(二)目前已供地项目均已开工在建,市场无存量待开发闲置土地。
2018年-2020年,高邑县城住宅用地成交规划建面约61万平米(不含外部乡镇),年均形成住宅供给仅约20万平米(建面)。整体来看,土地供给有所滞后(大多数项目存在提前开工/预售),导致现有项目存量均较小。
(三)市场供给
根据高邑县政府官网公布的商品房预售项目信息统计,2020年高邑县共发放预售证8个,住宅预售面积约24万平米,预售套数1960套,主要获批预售项目为秀麓壹號、祥云·凤凰福邸西区一期与亿博华府三大项目。
(四)价格走势
高邑县城房价在2016以来跟随全国市场热度呈现快速上涨趋势,2017年以后涨幅有所放缓。但由于当地商品房有效供给不足,住宅均价年均涨幅仍在300-600元/㎡左右。2020年在售项目均价达到6000元/平米以上,个别项目突破7000元/平米。
数据来源:和辰城市发展研究院调研分析
Part3市场竞争格局与需求特征
一、市场格局
近年来,高邑县城北区域成为重点开发板块,城市配套逐渐成熟,市场关注度高,价格亦相对较高;老城区及南部以旧改项目为主,加之开发商实力有限,普遍开发周期长,且以期房销售为主,价格较低。
(一)城北板块
位置:县政府周边
价格:6300-8000元/平米
供应:近两年新增集中供应区域,品质型项目
配套:县政府、公园、*,新兴居住板块
(二)老城区板块
位置:凤中路两侧、五百村周边
价格:5700-6300元/平米
供应:以旧改项目为主,普遍开发周期较长,无证期房销售为主
配套:商业配套较为完善,生活氛围浓
(三)南环路板块
位置:千秋路南、新城大街两侧
价格:5100-5300元/平米
供应:以棚改与小产权项目为主,房价较低
配套:距县中心配套相对较远,交通便利
二、成交特点
购房人群以周边城镇刚需为主,成交主力户型区间为108-125平米经济型三居(两卫),项目多以18层高层为主,两梯三至四户,中间带连廊南北通透双阳卧室产品已成为趋势,两居及130平米以上大户型去化较慢。
三、价格与去化速度
高邑县重点向北部发展,依托县政府及县一中、三中等配套资源,北部板块项目规划及售价相对较高(6300-7500元/平米),去化速度较快,月均去化可达到50套左右。县城中心及南部板块以棚改项目为主,受证件进度影响,项目普遍以低价入市(5100-6000元/平米),开发周期较长。
四、市场存量
目前,高邑县房地产市场有证在售存量规模小,正常有效供给不足,潜在期房存量较大,市场仍有待规范。
存量规模:由于在售项目大多在拿地前后即入市销售,正式获取预售许可后已基本去化至90%以上。因此,目前市场证件齐全的住宅存量较少,初步调研统计当下有证存量房源仅约5-6万平方米。
潜在供应:根据调研数据分析,高邑县期房销售仍较为普遍(部分尚未摘地),潜在期房供给规模预计可达到40万平方米。但由于部分项目尚涉及拆迁,预计入市销售周期将较长。
Part4 趋势判断
一、城市发展空间潜力判断
高邑县老城区将继续向南北扩展(重点发展北部),西部高铁新城区发展潜力较大。
发展现状: 高邑县规划以县城和高铁新城为重要节点,“一县两城,带状发展”为城市发展定位。主城区位于县域中部,建成区面积12平方公里,居住人口5.52万人。西部新城区以京广高铁西客站为中心,规划面积9.16平方公里,是石家庄南部工业区的生活配套服务中心。目前,西客站新区规划已编制完成,核心区域建设正式启动。
规划定位:规划至2030年,高邑县总人口规模36.4万人,城镇化率84%;中心城区规划总人口规模29万人,建设用地规模34.8平方公里。未来老城区将继续向南北扩展(重点发展北部),西部新城区发展空间巨大。
二、房地产市场趋势判断
近年来,高邑县房地产市场需求随着城镇化进程加快正得到逐渐释放,但由于县城土地供给偏小,房价持续上涨,同时受整体收入水平限制,目前市场购买力仍偏弱。随着本地开发水平逐步提高,市场规范度提升,未来房价将趋于平稳,但短期土地供给不足仍将限制房地产市场规模增长。