国家“十四五”规划背景下的房地产发展方向解读

来源：吉屋网发布时间：2020-12-31 11:26:37

“十四五”时期，是我国由全面建设小康社会向基本实现社会主义现代化迈进的关键时期，“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，也是全面开启社会主义现代化强国建设新征程的重要机遇期，在百年未有之大变局下，各个领域的战略方向和工作重点都将发生着深刻变化。就房地产行业而言，长达两万余字的文件，直接涉及房地产的内容虽不过数百字，但蕴含的内容却十分丰富，在坚持房住不炒基本原则下，出现了更多细微的变化，亦将引领出新的发展方向。国家“十四五”规划背景下的房地产发展方向解读了解一下！

一、国家“十四五”规划建议文件整体回顾

2020年10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，建议稿共分为三大板块，由15个部分组成。从回顾全面建成小康社会取得的决定性成就，提出“十四五”时期经济社会发展指导思想与必须遵循的原则和目标；到分领域阐述“十四五”时期经济社会发展和改革开放的重点任务，明确了从科技创新、产业发展、国内市场、深化改革、乡村振兴、区域发展，到文化建设、绿色发展、对外开放、社会建设、安全发展、国防建设等12个重点领域的工作部署，*后以阐述加强党中央集中统一领导、推进社会主义政治建设、健全规划制定和落实机制等内容收尾。

“十四五”规划建议稿以创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念为主逻辑线，推动新发展理念在更深更广层面落细落实；并在规划建议的12方面重大任务部分，把“坚持创新驱动发展”放在了*前面，进一步表明党中央对创新发展的极端重视，尤其是大变局下的大国博弈，更坚定我们走科技自立自强的创新发展道路决心。

“十四五”规划建议，包含六方面的内容，可以用123456来概括。一是提出全面建设社会主义现代化国家；二是统筹发展和安全；三是三个“新”贯彻始终，即进入新发展阶段、坚持新发展理念、构建新发展格局；四是坚持四个“全面”，即全面建设社会主义现代化国家、全面依法治国、全面深化改革、全面从严治党；五是新发展理念，即创新、协调、绿色、开放、共享；六是“十四五”经济社会发展的“六新”目标，包括经济发展取得新成效、改革开放迈出新步伐、社会文明程度得到新提高、生态文明建设实现新进步、民生福祉达到新水平、国家治理效能得到新提升。

二、国家“十四五”规划建议中的房地产发展方向

长达两万字的文件虽然未对房地产做过多叙述，但依然能够清晰透露出未来五年乃至更长时间对房地产行业发展的定调，并发现其中蕴含的机遇与挑战，有如下几个方向值得关注：

1、坚持“房住不炒”总体政策延续

原文：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，其成为十三五房地产发展的*核心指导思想。各类房地产政策的制定，有严格遵循这个思路。　本次将“房住不炒”写入“十四五”规划建议，是中央地产调控政策方针的一种延续。作为一项长期必须坚持的政策，后续将出台更加细化的政策作为补充，例如细化到每个城市“因城施策”，甚至每个市场主体“因企施策”的具体举措。

2、促进住房消费健康发展

原文：增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费。以质量品牌为重点，促进消费向绿色、健康、安全发展，鼓励消费新模式新业态发展。推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。

面对疫情冲击和复杂的国际环境，今年中央提出“双循环”新发展格局，扩大内需和促进消费是“双循环”格局的重要内容，因此，在“十四五”规划建议中提出“促进住房消费健康发展”，有着深远的战略意义。

住房消费在消费结构中占比很大，又能带动装修、家电、餐饮、教育、托幼、养老、家政、医疗、社区金融等各种各样的消费。如果将范围放大，促进住房消费健康发展也是促进国内消费的一个重大举措，这也是国内国际双循环的有效支撑，也是在大的消费刺激下的小的品类刺激，里面的市场机遇值得深挖。

3、租赁型住房市场迎来新机遇

原文：有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

房地产领域将继续坚持保障性租赁市场和购房市场并肩发展的思路。但租房市场的难题是土地成本太高，导致住房租赁企业难以盈利，行业发展受到制约。本次文件中“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”意味着，有望加速推广利用集体土地建设租赁住房的试点工作，“十四五”期间集体土地将加速入市，为增加租赁住房提供更多支持。

另外，“十四五”规划建议重点提出“完善长租房政策”，意味着政府已经意识到长租房市场存在的问题，未来有望在解决租购同权问题、降低租赁用地成本以及改善租住品质等方面，展开更多的尝试，专业化的长租机构将迎来新的发展机会。

4、推动金融、房地产同实体经济均衡发展

原文：推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”是在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之后新的房地产市场定位，这可以说是重大的调整，也决定了未来五年的行业定位。

房地产是比较特殊的行业，它既具有实体经济属性，也有较强的金融属性。多年以来，房地产作为国民经济的支柱产业，承载着经济增长、地方财政收入和金融市场稳定等多项职能。此次强调金融和房地产均衡发展，初衷还是为“实体经济”“扩大内需”服务，让房地产业继续带动其他上下游众多产业链条协同发展，畅通国内大循环。未来五年，我国住房民生属性将进一步强化，住房供应体系将更加完善，房地产业和房地产市场将更加平稳健康的发展。

5、中国新型城镇化进入新阶段

原文：推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。

“十四五”规划建议延续了“十三五”规划建议中“推进以人为核心的新型城镇化”的提法，并且加入了新的内容，如特别提到“实施城市更新行动”、“加强城镇老旧小区改造和社区建设”和“推进城市生态修复”等等。这是新型城镇化发展的新方向，也是房地产行业发展的新机遇。

本次文件明确提出“以人为核心”，就意味着曾经“摊大饼”式、粗放的城市扩张发展之路已经遭到摒弃，“内涵集约式”“高质量发展新路”成为城市发展关键词。另外，城镇化进入新阶段之后，城市更新将成为一个重要抓手。据统计，全国目前共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资规模可达4万亿元，无论是对稳投资还是促销费，都具有巨大的推动作用。

6、城市群与现代都市圈带动下，县级城市将成为城镇化生力军

原文：优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设

增强中心城市和城市群等经济和人口承载能力，是符合客观发展规律的，但城市发展并不能只考虑规模经济效益，必须把生态和安全放在更加突出的位置。尤其是，城市单体规模不能无限扩张，否则将会带来一些“城市病”。“十四五”规划建议明确提出“推进以县城为重要载体的城镇化建设”。可以提高对接大都市城镇化建设辐射的能力，也可以显著提升其在经济发展中的作用。

我国县级行政单位数量超过3000个，近年来县域人口回流明显，新增城镇人口一方面集中在特大城市、大城市，另一方面则流向了县城。2019年，全国县城和县级市城区常住人口达到2.4亿人左右，占全国城镇常住人口近30%。目前我国县级行政单位的城镇发展水平相对滞后，顺应“十四五”规划建议中所提出的发展以县城为载体的城镇化建设目标，未来我国较为下沉的城镇化建设进程预计将有显著进步，带动不同地域特色产业和经济发展。

7、物业、养老、大健康等服务产业前景无限

　　原文：“推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给”。“积极开发老龄人力资源，发展银发经济。推动养老事业和养老产业协同发展……培育养老新业态，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系……”

本次“十四五”规划建议首次提及“物业”，可以理解为，伴随今年的新冠肺炎疫情，百姓对物业的重要性越来越认可。同时，随着我国地产行业迈入存量时代，优质的物业管理公司也将引领新的消费需求，成为扩内需、促消费的一个重要抓手。

同时，随着我国的老龄化程度持续提升，2019年我国65岁以上人口占比已达12.6%，老年人口与劳动年龄人口之比达17.8%。在此环境下，本次会议对老龄化的应对定位明显提升，已经由“行动”上升至“国家战略”。对于房地产行业来说，需要打造更适合老年人居住的住房产品线，包括建筑、户型和社区配套等方面，以及建设养老社区等等，这也为房企的转型发展提供了一个重要方向。

“十四五”规划既是“十三五”规划的延续，也是我国未来发展的开篇，在百年未有之大变局下，房地产行业同样存在新的挑战和机遇，必须居安思危、未雨绸缪，提前明确自身的战略部署与具体安排。“十四五”规划对房地产业重新定位与我国的城镇化进城是紧密联系，我国仍然处于城镇化的快速发展阶段，当前大都市圈的发展逻辑逐渐清晰，而广大县级城市亦将出现更多的成长机会；不同类型企业需要针对自身优势，考虑可能出现的新发展、新问题，更有效的复合时代诉求，不断挖掘属于各自的结构化市场机遇，才能共同去拥抱美好的未来。以上就是本期关于国家“十四五”规划背景下的房地产发展方向解读的全部内容了，更多石家庄新房相关信息请继续关注吉屋网石家庄站。