县域房地产市场——未来本土中小房企的突围必由之路

来源：吉屋网发布时间：2020-12-21 09:44:18

在中国新型城镇化建设这一历史机遇下，县级城市作为大城市和农村的连接点，虽然起步较晚，但县域房地产市场作为新的需求领地仍将发挥巨大作用。在一二线城市房地产市场规模逐渐触顶，全国一线房企市占率不断提升，行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段，本土中小房企面对挑战必须寻找新的机会与市场，我们认为加快布局与深耕有发展潜力的县级城市，抓住中国城镇化的*后一波红利期，将是未来中小房企突围的必由之路。

一、中国新型城镇化方兴未艾，发展重心逐步向县级城市倾斜

诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：在21世纪，影响人类社会发展进程的两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。

2020年是十三五收官之年，也是进入十四五谋划的关键时期，对于宏观经济背景以及国内外经济社会发生的趋势把握十分关键，国家*新十四五规划建议稿明确提出“两新一重”发展目标（新基建、新型城镇化、重大工程建设），推进以县城为重要载体的城镇化建设成为未来新型城镇化的重要抓手。

据国家统计局数据，2019年末，中国大陆总人口为14.0005亿人，其中城镇常驻人口为8.4843亿人，占总人口比重（即常住人口城镇化率）为60.60%。而中国县域常住人口城镇化率尚不足50%（尤其中西部贫困地区仍不及40%），随着一二线城市规模增长进入瓶颈期，提高县级城市人口承载力将是未来城镇化发展重点。

中国有1800多个县和县级市，2019年县及县级市的GDP体量达到38万亿元左右，占全国GDP的近40%。为中国推进工业化、城镇化、推动经济社会发展提供了强有力的支撑。

与一二线中心城市相比，县域劳动力资源优势、内需空间优势、现代农业优势等不少新优势正在形成，这些为县域经济发展提供了有力支撑。随着北京、上海、广州等东部大城市制造业产能加快转移，为广大内陆区县加快发展新兴产业，推进产业升级改造创造了有利条件。对于一方面连接大中城市的制造业、服务业，一方面连接农业农村，能够全面接轨都市圈产业外溢的县域城市，未来将拥有巨大发展空间。

二、未来城镇化市场红利将集中于县级城市

城镇化建设与房地产市场发展相辅相成。城镇化率提高、人口增长会产生新的房地产需求,推动房地产市场的发展。房地产市场的发展又会拉动经济增长,吸引更多人口集聚,进一步推动城镇化进程。

回顾2009年至2019年的10年，中国的城镇化率上升了14个百分点，共有约2.28亿人在城市定居，这催生了大量新增的购房需求。在这十年里，人均住房面积也增加了大约8平方米。随着工业从中心城市向郊区县的逐步转移、人口的回归和当地居民收入的增加，可以进一步拉动增量需求和存量改善需求。

我国一二线核心城市城镇化率已经普遍较高，但从其下辖县级城市来看，城镇化率其镇化率仍普遍未达全国平均水平，同时由于可转移的农村人口多数分布在县级城市下辖区域，考虑到一二线城市开始主动控制人口规模与人口质量，未来城镇化率提升主要将是东部县级城市与中西部城市的红利。

三、县域房地产市场迎来全新发展机遇

近年来，以四五线城市为代表的县级城市，因经济前景不被看好，大多数房企并不重视这部分市场。尤其今年新冠肺炎疫情发生以来，出于对低能级城市医疗条件和综合治理水平的担忧，房地产行业中看空三四线的观点更占上风。

但是，市场的真实表现，并非如城市能级的划分那么简单。根据和辰研究院对于河北地区县级房地产市场监测，虽然城市规模体量小，但当地房地产市场却受疫情直接影响较小，各地2020年均不乏逆市热卖的案例，在当前城镇化的浪潮推动下，县城人居环境的不断更新迭代，进而为房地产市场带来蓬勃生机。

政策面上，今年以来全国各地纷纷针对楼市出台的调控政策，但政策基本上均是针对房价涨幅较大的一二线主城区范围，对于其下辖县级城市涉及极少，四五线城市房地产政策环境更趋友好，为这些楼市前景带来阵阵暖风。

市场面上，目前全国四五线城市城镇化潜力大，市场竞争仍较低。碧桂园是目前的头部房企中，*旗帜鲜明看好低能级城市房地产前景的一家。碧桂园总裁莫斌曾在今年3月的业绩会上说：“疫情发生之后，城镇化推进是刺激消费的手段，对于三四线绝对是个利好。另外在这次疫情之后，在需求端，三四线客户改善住宅的意愿将越来越强。目前政府在供给端也给了很大的支持，希望供需端结合起来，在三四线能够有更好的销售情况。”

但除碧桂园外，目前能够真正下沉到县域的头部房企仍凤毛麟角（大都市圈的卫星城除外），大多数县城房地产市场仍处于鱼龙混杂的初级开发阶段。随着县域经济的发展，一方面,政府加大城区基础设施建设，使得投资环境得到明显改善，住宅需求量急剧上升；另一方面,城镇居民生活水平的提高，越来越多的人具备购房能力。虽然县域经济基础还相对较弱，房地产市场起步也较晚，但是,近年来由于地区产业结构的调整，原来县域经济以农业为主，通过改造传统农业和增加第二产业以及第三产业的需求增大，使得非农人口增加，住房需求量随之快速增加。

四、县域房地产市场将成为本土中小房企突围的新战场

随着房地产行业集中度进一步提升，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜，中小房企的竞争优势减弱，生存空间压缩，行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。

各地本土中小开发企业在挑战中纷纷寻找新的机会与市场，我们认为加快布局与深耕有发展潜力的县级城市，抓住中国城镇化的*后一波红利期，将是未来中小房企突围的必由之路。

一个成熟的行业，仍会有大中小型企业在里面。住宅是本地市场，本地市场大，大企业就多；本地市场小，小企业就多。在一个县城里，*的开发商一定不是一线房企，而是本土企业。本土企业的地域优势、文化了解和人脉基础是大企业难以撼动的。因此，深耕本地、下沉县城将是中小企业未来突围的关键。

在县级城市，中小房企的核心战略，一是要快，把流动性做起来。二是要专，区域深耕才能对巨头进行狙击。

1、快周转，打机动灵活的游击战

快周转是县域布局必须打造的核心竞争力，因为单个县级城市市场规模有限，呈短周期波动特征，需要布局企业在深入把握本土需求的同时，每个项目必须快速开发，快速变现，视市场环境决定是否继续拿地或转战下一个县域。

2、不囤地，提高土地的年度转化率

县域开发的单个项目要降低投资峰值、分散市场风险，拿地时以城市核心位置的中等规模地块为宜（5-8万㎡上下），做到当年去化70%以上，提高项目年度转化率。

3、区域深耕、多城联动，打造区域品牌综合影响力

单个县城不易做大规模，但在同一市域范围内多个县级城市布局，就有望打造县域龙头。若能集中所在地级城市的优势资源在县域市场深耕，会有意想不到的收获。

4、以多元化拿地方式，强化成本优势

县域房地产市场发展初期，由于县级政府财力有限，对于招商引资项目能够给予众多优惠政策，本土中小房企可结合自身优势，重点采取以基建、旧改、产业及配套投资勾地等方式，一方面充分降低拿地成本，另一方面延长自身产业链条，与当地新型城镇相结合形成多元化发展新格局。以上就是本期关于县级房地产市场—未来本土中小房企的突围必由之路的全部内容，更多石家庄房地产相关信息请继续关注吉屋网石家庄站。