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石家庄的房产市场一直存在一个问题，即石家庄老小区和次新电梯房哪个更保值。为了解决这个问题，我选择了7对14个同一地域、学区属性相同、体量较大的老小区和次新电梯房进行观察，分析它们最近五年内的房价走势和每年的跌幅，得出了一些参考性的结论。
一、房价走势和跌幅对比
在划片学校一般、小区品质一般的情况下，石家庄的老小区和次新电梯房的房价走势和跌幅几乎是一样的。回顾2020~2024五年间，这七个次新带电梯、刚需/刚改性质的小区房价整体跌幅约29%，老小区略高一点大约30%。其中，2023年次新房跌幅最小，但随着市场形势的变化，2024年1-4月次新刚需房的跌幅相比周边的老小区反而扩大了。
二、成交周期和砍价幅度
这五年间，次新电梯房的平均成交周期为131天，中位数为74天；老小区的平均成交周期为186天，中位数为94天。同一地域、品质一般的老小区与次新房的成交单价差值几乎是恒定的，老小区成交均价一直比次新房低10%左右。挂牌价和成交价对比后，两者的平均砍价幅度几乎一致，大约为4~5%。
三、购房建议
在划片学校一般、品质一般的情况下，石家庄的老小区和次新小区的房产都不保值。但次新电梯房的成交周期明显更短，短期内市场成交量暴增时，次新电梯房的市场表现比老小区强。然而，在市场低迷时，次新房的房价下跌幅度相比周边的老小区更大，甚至出现补跌的情况。
对于学区不行的老小区，除了房价比同地段的次新房低一些以外，其他方面都存在缺点，如居住品质差、成交周期长等。尤其是那些学区不行、体量小、成交热度低的老小区，购买后很难出手。
此外，石家庄的老小区很难获得拆迁补偿，除非是城中村、高铁片区、地铁/道路施工等特殊情况。因此，购买石家庄的房产需要谨慎，绝大部分房产在一年后大概率会再跌5%以上，加上交易税费和贷款利息，实际资产损失可能超过10%。
综上所述，对于划片学校一般、品质一般的石家庄房产，无论是老小区还是次新电梯房，房价走势和跌幅几乎是一致的。购房时需要考虑成交周期、居住品质等因素，并谨慎对待房价的走势。
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